Jarenlang betekende coworking een strak ingerichte werkplek vlakbij het stadscentrum: dicht bij het openbaar vervoer, restaurants en de skyline. Dat beeld klopt niet meer. In de Verenigde Staten wordt van oudsher een scherp onderscheid gemaakt tussen de compacte downtown van een stad en de omliggende voorsteden: uitgestrekte, doorgaans laagbouwrijke woongebieden waar veel Amerikanen wonen, en die qua indeling niet te vergelijken zijn met de Nederlandse Randstad, regiosteden of het platteland. Nieuwe cijfers van Yardi Kube laten zien dat coworking in die Amerikaanse voorsteden inmiddels de dominante vorm van flexibele kantoorruimte is geworden. De groei ligt daar bijna twee keer zo hoog als in de downtown-gebieden, en twee van elke drie coworkingplekken in de Verenigde Staten bevinden zich tegenwoordig buiten de traditionele binnenstad. Deze verschuiving zegt minstens zoveel over hoe bedrijven naar vastgoed kijken als over waar mensen willen werken. Nu hybride werkpatronen een vast onderdeel van het werkleven zijn geworden en bedrijven hun vastgoedbudgetten blijven bijschaven, verplaatst flexibele werkruimte zich naar de plekken waar werknemers al wonen, en de cijfers wijzen erop dat die trend alleen maar versnelt.
Twee derde, en de teller loopt door
Tussen juli 2024 en juli 2026 groeide het aantal coworkinglocaties in Amerikaanse voorsteden met 39%. Er kwamen 1.763 nieuwe vestigingen bij, waarmee het totaal op 6.247 uitkwam. Ook het aantal stedelijke locaties groeide, maar duidelijk trager: met 22% naar 3.137. Daarmee steeg het aandeel van de voorstedelijke markt van 64% naar 67%. De totale coworkingvoorraad in beide categorieën samen groeide van 7.058 locaties in 2024 naar 9.384 in 2026, goed voor ruim 166 miljoen vierkante voet aan werkruimte.
De twee vormen verschillen ook qua schaal. Coworkingplekken in de voorsteden zijn gemiddeld zo’n 15.185 vierkante voet groot, ongeveer een derde kleiner dan het gemiddelde van 22.827 vierkante voet in de stad. Dat wijst op een patroon van veel kleinere, buurtgerichte locaties die zich verspreiden, in plaats van dat voorsteden simpelweg de grote vlaggenschiplocaties uit de binnenstad nabootsen.
Van stad tot stad een ander verhaal
Achter het landelijke gemiddelde gaan opvallende regionale verschillen schuil. In Richmond-Tidewater verdubbelde het aantal voorstedelijke coworkinglocaties bijna: een groei van 96% naar 55 vestigingen. Tampa-St. Petersburg-Clearwater groeide met 87%, Philadelphia met 84%. Central Valley in Californië liet de sterkste gecombineerde groei zien van alle markten, met 69% over stad en voorstad samen.
Niet elke stad past in het verhaal van voorstedelijke groei. In Central Valley verdrievoudigde het aantal stedelijke locaties juist, en in New Jersey groeide het stedelijke aanbod met 150%. Dat suggereert dat groei in de stad en in de voorstad in sommige markten naast elkaar plaatsvindt, in plaats van dat de een ten koste gaat van de ander. Een aantal dichtbevolkte steden valt buiten de vergelijking: Manhattan en Brooklyn hebben uitsluitend stedelijke coworkinglocaties, terwijl Orange County, Long Island en de Inland Empire alleen voorstedelijke vestigingen kennen. In Fort Lauderdale en West Palm Beach-Boca Raton zijn voorstedelijke locaties zelfs gemiddeld groter dan stedelijke, een omkering van het gebruikelijke patroon.
Werkgevers betalen mee
De verschuiving naar de voorstad gebeurt niet toevallig, maar wordt aangedreven door kostenbesparingen bij bedrijven en een herziening van wat een “kantoor” eigenlijk moet zijn. Verzekeraar Allstate is een treffend voorbeeld: het bedrijf verlaagde zijn jaarlijkse kantoorkosten van 382 miljoen dollar in 2020 naar 138 miljoen dollar in 2024, en kromp zijn vastgoedoppervlak van 12 miljoen naar 4 miljoen vierkante voet. Een kwart van de 54.000 medewerkers heeft nu toegang tot coworkingruimte die per dag te boeken is, in plaats van een vaste plek in een vast gebouw.
Allstate staat niet alleen. Naar schatting wordt landelijk zo’n 30% van de coworking-lidmaatschappen betaald of gesubsidieerd door werkgevers, zo blijkt uit branchecijfers. Dat stelt bedrijven in staat om werkruimte aan te bieden dicht bij waar medewerkers daadwerkelijk wonen, zonder zich vast te leggen op langlopende huurcontracten. Ook Pfizer, Amazon, JPMorgan Chase en Lyft zetten flexibele ruimte op deze manier in en behandelen coworkingcentra als satellietkantoren, verspreid rond woongebieden in plaats van geconcentreerd op één hoofdkantoor.
De bouwstop speelt een grote rol
Dit verhaal gaat niet alleen over coworking, maar ook over de bijna tot stilstand gekomen bouw van traditionele kantoren. De verwachte oplevering van nieuwe kantoorruimte in de VS komt in 2026 uit op ongeveer 10 miljoen vierkante voet, een scherpe daling ten opzichte van circa 75 miljoen vierkante voet in 2018. Alleen al in het eerste kwartaal van dit jaar lag het aantal transformaties en sloopprojecten 3 miljoen vierkante voet hoger dan de oplevering van nieuwe kantoren.
Dat laat eigenaren achter met gebouwen die steeds moeilijker onder conventionele voorwaarden te verhuren zijn, vooral buiten de gewilde binnenstedelijke deelmarkten. Flexibele aanbieders vullen dat gat op en bieden vastgoedeigenaren een andere manier om ruimte te activeren, nu de vraag zich verder verspreidt naar de plekken waar werknemers daadwerkelijk wonen, in plaats van geconcentreerd te blijven in centrale zakendistricten.
De binnenstad is nog niet uitgespeeld
Voor flexibele aanbieders is de opmars van de voorstad een kans, maar geen eenvoudige. Ondanks de tragere algehele groei behouden binnenstedelijke locaties gemiddeld een groter oppervlak en groeien ze in sommige steden zelfs even hard als hun voorstedelijke tegenhangers. De aanbieders en vastgoedeigenaren die dit goed aanpakken, zijn degenen die stad en voorstad als aanvullende formats behandelen in plaats van als simpele vervanging van elkaar, door locatiegrootte, voorzieningen en prijsstelling af te stemmen op wat elke markt daadwerkelijk vraagt. Zolang de kantorenbouw beperkt blijft en door werkgevers gesubsidieerde coworking blijft groeien, zal dit voorstedelijke patroon de komende fase van de Amerikaanse flexmarkt blijven vormgeven.
