Een nieuwe coworkingruimte openen is geduldwerk. Je tekent het huurcontract, richt de verdiepingen in en neemt personeel aan. Daarna wacht je, vaak een jaar of langer, tot de werkplekken langzaam vollopen. De Spaanse operator Aticco laat nu zien dat het ook sneller kan. In plaats van in Lissabon helemaal opnieuw te beginnen, koopt het bedrijf een portefeuille die al vol zit.
Deze week maakte de groep uit Barcelona bekend dat het de Lissabonse coworkingactiviteiten van Nimbler Spaces heeft overgenomen. Met de deal komt er bijna 8.000 m² bij, verdeeld over twee gebouwen in het zakendistrict van de Portugese hoofdstad. Beide locaties gaan binnenkort verder onder de naam Aticco. Het belangrijkste detail: de twee centra zijn voor 99% bezet.
Twee gebouwen, bijna geen leeg bureau
De twee locaties liggen in Picoas en rond Marquês de Pombal, twee van de meest gevestigde zakenadressen van Lissabon. Beide zijn onlangs gerenoveerd. Aticco neemt dus geen verbouwproject of lege verdieping over, maar een draaiend bedrijf met leden, omzet en een reputatie.
CEO Gabriel Espín noemt Portugal een strategische markt en ziet de overname als een manier om direct vanaf de eerste dag schaal te maken. Na de integratie verwacht Aticco ongeveer 15.700 m² in Lissabon te exploiteren. In september 2027 volgt nog een locatie, Aticco República. Over de financiële voorwaarden is niets bekendgemaakt.
Met deze deal komt Aticco op 16 vestigingen in Barcelona, Madrid, Valencia en Lissabon, met in totaal zo’n 87.500 m² in beheer. De community telt ruim 7.500 leden van meer dan 400 bedrijven.
Het lege jaar dat Aticco overslaat
Elke flexoperator weet dat de opstartfase de duurste periode van een nieuwe locatie is. Huur, personeel en servicekosten lopen vanaf dag één volledig door, terwijl de inkomsten pas later op gang komen. Wie een vrijwel volle locatie koopt, slaat die fase gewoon over.
Daarnaast verkleint een overname het risico van een nieuwe markt. Aticco hoeft niet te gokken of er vraag is naar premium flexwerkplekken op deze adressen, want de bezettingscijfers bewijzen het al. Die zekerheid heeft wel een prijs. Een koper betaalt doorgaans meer voor een volle onderneming dan voor een lege verdieping, en neemt bovendien de contracten, tarieven en verwachtingen van een ander over.
De recente cijfers van Aticco laten zien dat het bedrijf zich ambitie kan permitteren. De groep sloot 2025 af met een omzet van €16 miljoen, een stijging van 23% ten opzichte van het jaar ervoor. Voor 2026 verwacht Aticco bijna €25 miljoen omzet en een EBITDA van circa €4 miljoen. In 2027 moet die EBITDA verdubbelen naar ongeveer €8 miljoen. De coworkingcampus Aticco Diagrame in Barcelona, met 20.000 m² volgens het bedrijf de grootste van Zuid-Europa, zat binnen enkele maanden na de opening al voor 97% vol.
Ook het groeimodel zelf verandert. Bij managementovereenkomsten delen vastgoedeigenaren mee in de winst en hoeft Aticco geen langlopende huurcontracten aan te gaan. Zulke overeenkomsten beslaan inmiddels 53% van het vloeroppervlak, tegen 23% eerder. Daarnaast richtte het bedrijf samen met All Out Capital Partners een investeringsvehikel van €180 miljoen op om kantoorgebouwen te kopen en als coworking te exploiteren. Overnames, managementdeals en eigen vastgoed bieden elk een andere manier om te groeien, en weinig middelgrote operators hebben ze alle drie.
Lissabon heeft honger naar flexplekken
Lissabon heeft zich het afgelopen decennium ontwikkeld tot een van de aantrekkelijkste Europese uitvalsbases voor internationale bedrijven, start-ups en remote professionals. Dat zorgt voor een constante vraag naar hoogwaardige, flexibele kantoorruimte op centrale locaties. Zulke ruimte is in een historische stad met weinig moderne gebouwen niet snel bij te bouwen.
De deal past bovendien in een bredere ontwikkeling op het Iberisch Schiereiland. Regionale operators groeien uit tot spelers over de grens heen. Aticco gaat verder Portugal in, en anderen, zoals OneCoWork, breiden uit in Spanje. Naarmate de markt volwassener wordt, telt schaal steeds zwaarder bij het binnenhalen van goede gebouwen, de onderhandelingen met verhuurders en het bedienen van grotere zakelijke klanten.
Ook kleinere en onafhankelijke operators kunnen hier iets uit leren. Een goed geleide, goed gevulde locatie is op zichzelf een verkoopbaar bezit geworden. Voor oprichters die willen uitstappen of zich op andere markten willen richten, kan een groeiende koper die snel schaal zoekt een aantrekkelijke partner zijn. Nimbler Spaces had overigens ook locaties in Barcelona, Chicago en Miami.
Nieuwe naam, dezelfde vaste gezichten?
De grootste uitdaging bij elke coworkingovername is de community bij elkaar houden. De leden kozen voor Nimbler, niet voor Aticco. Een nieuwe naam, een andere managementstijl of nieuwe tarieven kunnen mensen aan het twijfelen brengen. Hoe Aticco de rebranding de komende maanden aanpakt, bepaalt of die 99% bezetting blijft of begint af te brokkelen.
Tegelijk ligt er een kans. Aticco-leden kunnen nu al gebruikmaken van andere vestigingen in Barcelona, Madrid en Valencia. Als leden in Lissabon ook toegang krijgen tot dat netwerk, is dat een sterke reden om te blijven, zeker voor bedrijven met teams in zowel Spanje als Portugal.
Van locaties openen naar locaties overnemen
De stap van Aticco laat zien hoe de flexmarkt volwassen wordt. Groei draait niet langer alleen om zo snel mogelijk nieuwe locaties openen. Het gaat om bewezen bedrijven overnemen, samenwerken met verhuurders en per markt het juiste model kiezen. Voor operators in heel Europa verschuift de vraag van “waar openen we hierna?” naar “wat kunnen we kopen, beheren of samen aanpakken?”
