Het verhaal van coworking in Duitsland was de afgelopen tien jaar eenvoudig samen te vatten: meer. Meer ruimtes, meer aanbieders, meer steden. Dat verhaal is nu veranderd. Volgens de nieuwste enquête van de Duitse branchevereniging voor coworkingruimtes (BVCS) daalde het aantal coworkingruimtes in Duitsland het afgelopen jaar van 2.129 naar 1.962. Dat is een daling van 7,8% en de eerste krimp na jaren van onafgebroken groei.
Toch is het te vroeg om het einde van coworking af te kondigen. Ook na deze daling telt Duitsland nog bijna 50% meer coworkingruimtes dan in 2020. De markt stort niet in. Hij schudt zich op.
Krimp in alle zestien deelstaten
Het opvallendste aan de BVCS-cijfers is hoe breed de daling is. In eerdere jaren waren verschuivingen vooral regionaal: de ene stad groeide terwijl de andere kromp. Dit keer zagen alle 16 Duitse deelstaten het aantal ruimtes afnemen.
In de grote steden is het beeld wisselend:
- Berlijn is met 214 ruimtes nog altijd veruit de grootste coworkingstad, maar verloor er in een jaar 15.
- Hamburg zakte van 109 naar 99, een daling van ongeveer 9%.
- Düsseldorf ging van 66 naar 57, een van de sterkste dalingen onder de grote steden.
- Keulen daalde van 67 naar 61.
- Frankfurt bleef vrijwel stabiel op 77 (was 78).
- München was de enige stad in de huidige top 14 die groeide, van 113 naar 114.
Kleinere centra zoals Neurenberg (28), Mannheim (23) en Hannover (20) bleven gelijk.
Van groeimarkt naar volwassen markt
BVCS-voorzitter Tobias Kollewe ziet de cijfers niet als teken van zwakte, maar als bewijs dat de markt volwassen wordt. Volgens hem is het tijdperk van bijna automatische groei voorbij. Locaties moeten nu economisch rendabel zijn, een duidelijke positionering hebben en professioneel worden beheerd. Hij benadrukt dat coworking en flexkantoren al lang een vast onderdeel zijn van de werkwereld en van vastgoed. Wat verandert, zijn de eisen die de markt stelt aan aanbieders en hun verdienmodellen.
Dat beeld past bij wat we elders in Europa zien. In Frankrijk is het aantal nieuwe openingen sterk gedaald, terwijl IWG een groot deel van de markt heeft opgekocht. In België is de flexkantorenvoorraad de grens van een miljoen vierkante meter gepasseerd, maar blijft de omzet achter. Duitsland past nu in hetzelfde patroon. De groeifase maakt plaats voor een fase waarin bezettingsgraad, marges en operationele discipline belangrijker zijn dan het aantal locaties op de kaart.
Een versnipperde markt onder druk
Misschien is dit het belangrijkste detail uit de enquête: Duitsland telt nog altijd meer dan 1.000 afzonderlijke coworkingaanbieders. Dat is een sterk versnipperde markt. Veel van die aanbieders hebben één locatie, worden geleid door de oprichter en zijn soms begonnen als passieproject of als nevenactiviteit bij een pand.
Juist deze aanbieders voelen stijgende kosten, hogere rentes en veeleisender klanten als eerste. Grotere aanbieders met meerdere locaties winnen ondertussen terrein. Zij kunnen hun overhead spreiden, investeren in software en sales, en betere afspraken maken met verhuurders. De BVCS verwacht dat dit leidt tot verdere professionalisering en consolidatie. Reken dus op meer overnames, meer managementovereenkomsten en meer kleine aanbieders die aansluiten bij netwerken of franchiseformules in plaats van alles zelf te doen.
Locaties tellen is niet hetzelfde als capaciteit meten
Het is goed om de cijfers zorgvuldig te lezen. De BVCS-enquête, uitgevoerd tussen juli en september 2026, telt locaties. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar grootte, aantal werkplekken of vloeroppervlak. Ook hybride werkplekken met een coworkingdeel tellen mee, niet alleen klassieke coworkingruimtes.
Minder ruimtes betekent dus niet automatisch minder coworkingcapaciteit. Als een aantal kleine, slecht presterende ruimtes sluit terwijl grotere, professioneel beheerde centra openen, daalt het totaal aantal locaties, terwijl het aanbod aan werkplekken gelijk kan blijven of zelfs kan groeien. De lichte groei in München en de stabiliteit in Frankfurt laten zien dat de vraag op sterke zakelijke locaties overeind blijft.
Vier lessen voor Nederlandse flexaanbieders
Voor flexaanbieders in Nederland en de rest van Europa zijn de Duitse cijfers een nuttige spiegel. Een paar lessen springen eruit:
- Positionering wint van aanwezigheid. Alleen “een coworkingruimte” zijn is niet meer genoeg. Leden willen weten voor wie een ruimte bedoeld is: zzp’ers, scale-ups, corporate teams of een specifieke branche.
- Bezetting en marge zijn de nieuwe groeicijfers. Een nieuwe locatie openen heeft pas zin als de bestaande locaties vol en winstgevend zijn.
- Professioneel beheer is geen luxe. Facturatie, toegangscontrole, boekingen en ledencommunicatie moeten soepel lopen. Kleine aanbieders die nog op spreadsheets draaien, krijgen het moeilijk.
- Samenwerking kan het verschil maken. Aansluiten bij een netwerk, boekingsplatform of grotere aanbieder geeft onafhankelijke ruimtes een bereik dat ze zelf nooit zouden opbouwen.
Minder locaties, een sterkere markt
De eerste krimp van de Duitse coworkingmarkt betekent niet dat flexibel werken zijn hoogtepunt heeft bereikt. Het betekent dat de markt volwassen is geworden. De ruimtes die sluiten, missen vaak een duidelijke propositie of een gezond verdienmodel. De ruimtes die overblijven, zijn eerder goed beheerd, goed gelegen en financieel gezond, en dat is goed nieuws voor leden en verhuurders.
