Nog niet zo lang geleden was San Francisco hét schoolvoorbeeld van alles wat mis kon gaan op de kantorenmarkt na de pandemie. De stad had lege torens en recordleegstand, en verhuurders gaven de sleutels terug aan de bank. In 2026 klinkt het verhaal heel anders. Een golf aan AI- en techbedrijven heeft de stad op koers gezet voor een van de sterkste verhuurjaren in decennia. Het type ruimte dat deze huurders zoeken, zegt veel over de richting van de kantorenmarkt, aan beide kanten van de Atlantische Oceaan.
Van waarschuwend voorbeeld naar comeback: 12,1 miljoen square feet en de teller loopt nog
Volgens het nieuwste kantorenmarktrapport van Savills werd er in San Francisco in het derde kwartaal van 2026 3,9 miljoen square feet (ruim 360.000 m²) kantoorruimte verhuurd. Dat is zo’n 77% meer dan de 2,2 miljoen square feet in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Het derde kwartaal bleef iets achter bij het uitzonderlijke tweede kwartaal, toen 4,4 miljoen square feet werd verhuurd, maar het totaalbeeld is wat telt. Sinds januari staat de teller op 12,1 miljoen square feet (circa 1,1 miljoen m²). In de eerste drie kwartalen van 2025 was dat 8,1 miljoen square feet.
De huurprijzen volgen de vraag. De gemiddelde vraaghuur steeg in het derde kwartaal naar $70,31 per square foot, een stijging van 5,1% ten opzichte van vorig jaar. Voor Class A-kantoren wordt inmiddels $76,13 gevraagd. Het totale aanbod daalde naar 27,2%, lager dan een jaar geleden.
Ook de pijplijn ziet er gezond uit. Steeds meer partijen zoeken actief naar 100.000 square feet of meer. Als die zoektochten uitmonden in getekende huurcontracten, verdwijnen er flinke blokken ruimte van de markt en neemt het overaanbod in de stad verder af.
Dag één of geen deal: waarom AI-huurders niet wachten op een inrichting
Het opvallendste detail in het rapport is niet het volume, maar het soort ruimte dat wordt gehuurd. Snelgroeiende bedrijven, veel daarvan in AI, geven voorrang aan snelheid. Ze willen gemeubileerde, instapklare kantoren waar de volgende lichting medewerkers direct terechtkan, zonder een inrichtingstraject van een jaar.
Dat is logisch als je kijkt hoe deze bedrijven groeien. Een AI-start-up die een financieringsronde afrondt, kan binnen een paar maanden in omvang verdubbelen, en wachten op architecten, aannemers en vergunningen is dan geen optie. Volgens Savills groeien AI-bedrijven uit van opportunistische kantoorgebruikers tot meer institutionele huurders. De urgentie is echter niet verdwenen. Deze bedrijven verbinden zich voor langere tijd aan de stad, maar willen nog steeds vrijwel direct aan de slag kunnen.
Voor de flexibele werkplekmarkt klinkt dit bekend in de oren. Plug-and-play-suites, managed offices en volledig ingerichte verdiepingen zijn precies wat flexoperators en vooruitstrevende verhuurders al jaren ontwikkelen. San Francisco laat zien wat er gebeurt als een snelgroeiende sector op grote schaal op dat aanbod stuit: de direct beschikbare ruimte gaat als eerste weg.
Lege torens, stijgende huren: de paradox van een gespleten markt
Er zit een paradox in deze cijfers. Meer dan een kwart van de kantoorvoorraad in San Francisco staat nog te huur, en toch stijgen de huren.
Dat kan allebei waar zijn omdat de markt in tweeën is gesplitst. Huurders concurreren fel om een relatief kleine voorraad hoogwaardige, direct bruikbare ruimte, terwijl oudere, niet-gerenoveerde gebouwen leeg blijven staan. Eén aanbodpercentage verhult die tweedeling. Voor verhuurders is de les helder: het verschil tussen ‘beschikbaar’ en ‘verhuurbaar’ is vaak een inrichtingsbudget en een flexibele looptijd.
Het is ook goed om het AI-verhaal in perspectief te plaatsen. Dezelfde technologie die de torens van San Francisco vult, leidt elders tot banenverlies, en verschillende grote bedrijven kondigden de afgelopen weken reorganisaties rond AI aan. Een markt die zo sterk op één sector leunt, loopt een concentratierisico. Als de geldstroom naar AI afneemt, kan ook de vraag naar die grote kantoorruimtes van 100.000 square feet afkoelen.
Van Mission Bay tot de Zuidas: lessen voor Europese kantoren
San Francisco is een unieke markt, maar de onderliggende dynamiek is ook hier herkenbaar. Nederlandse huurders kiezen al langer voor minder vierkante meters van hogere kwaliteit. De vraag naar duurzame, goed bereikbare en goed uitgeruste kantoren blijft groter dan het aanbod. Ook Amsterdam bouwt aan een eigen AI-ecosysteem, met speciale start-up-hubs die duizenden vierkante meters openen voor jonge techbedrijven.
Voor Europese operators en verhuurders springen drie lessen eruit.
Ten eerste is instapklaar een product op zich. Gemeubileerde ruimte met volledige service levert een meerprijs op, omdat het huurders tijd bespaart, en tijd is precies wat groeibedrijven het meest waarderen.
Ten tweede telt flexibiliteit in het huurcontract net zo zwaar als de plattegrond. Snelgroeiende huurders willen ruimte om uit te breiden of in te krimpen, zonder alles opnieuw te hoeven onderhandelen.
Ten derde zegt een hoog leegstandscijfer niet alles. Goed uitgeruste, direct bruikbare ruimte kan schaars zijn, zelfs in een markt die op papier overvol lijkt.
Binnenlopen, inpluggen, aan de slag
Het herstel van San Francisco is geen terugkeer naar 2019. De vraag komt nu vooral van snelle tech- en AI-bedrijven die snelheid, flexibiliteit en kwaliteit boven alles stellen. Voor iedereen in de kantoren- en flexmarkt is dat een signaal om serieus te nemen. De gebouwen die winnen, zijn de gebouwen waar een huurder op dag één binnenloopt en meteen aan het werk kan.
