Coworking werd jarenlang vooral geassocieerd met freelancers, startups en kleine teams die nog niet klaar waren voor een traditioneel huurcontract. Dat beeld begint snel te veranderen.
Ook enkele van de snelst groeiende technologiebedrijven ter wereld gebruiken flexibele kantoorruimte inmiddels. Niet alleen om kosten te besparen, maar als praktische landingsplek wanneer zij een nieuwe markt betreden.
Singapore is daar momenteel een interessant voorbeeld van. OpenAI en Anthropic werken er allebei vanuit hoogwaardige flexibele kantoorlocaties met teams van ongeveer honderd mensen. Tegelijkertijd zou OpenAI onderhandelen over een veel groter traditioneel kantoor van circa 100.000 vierkante voet.
Die combinatie zegt iets belangrijks over de richting waarin de kantorenmarkt zich beweegt. Flexkantoren en traditionele huurcontracten hoeven geen concurrerende modellen te zijn. Ze kunnen juist verschillende fases vormen binnen dezelfde vastgoedstrategie.
Flexibele kantoorruimte als entree tot een nieuwe markt
Een kantoor openen in een nieuw land betekende traditioneel dat een bedrijf al vroeg grote beslissingen moest nemen.
Hoeveel medewerkers zijn er over twee jaar? Hoeveel vierkante meter is daarvoor nodig? Welke buurt is het meest geschikt? Hoe moet het kantoor worden ingericht? En is het verstandig om een langlopend huurcontract te tekenen terwijl de lokale organisatie nog nauwelijks bestaat?
Voor snelgroeiende bedrijven brengt dat veel onzekerheid met zich mee.
Flexibele kantoorruimte verandert die volgorde.
Een onderneming kan een markt betreden, de eerste medewerkers direct in een professioneel ingericht kantoor plaatsen en vrijwel meteen operationeel worden. Een grote initiële verbouwing is niet nodig en het bedrijf hoeft niet vooraf ruimte te huren voor groei die misschien pas jaren later plaatsvindt.
De situatie van OpenAI in Singapore laat goed zien hoe dat in de praktijk werkt. Het bedrijf gebruikt momenteel ongeveer honderd werkplekken bij The Work Project in CapitaSpring. Anthropic zou op zijn beurt ongeveer honderd werkplekken huren bij The Executive Centre in Ocean Financial Centre.
Dit zijn geen coworkingabonnementen voor een klein startend team. Het gaat om omvangrijke internationale bedrijven die premium flexibele kantoorruimte gebruiken in hoogwaardige kantoorgebouwen.
Wat gebeurt er wanneer het team verder groeit?
De volgende fase maakt deze ontwikkeling vooral interessant voor verhuurders en flexkantooroperators.
OpenAI maakte eerder dit jaar bekend dat Singapore de locatie wordt van zijn eerste Applied AI Lab buiten de Verenigde Staten. Aan het initiatief is een investering van meer dan S$300 miljoen gekoppeld en het bedrijf wil de komende jaren meer dan tweehonderd gespecialiseerde AI-functies in Singapore creëren.
Wanneer zo’n organisatie groeit, verandert ook de behoefte aan kantoorruimte.
OpenAI zou inmiddels onderhandelen over ongeveer 100.000 vierkante voet verdeeld over vijf verdiepingen in de onlangs opgeleverde Shaw Tower. De onderhandelingen zijn nog geen definitieve huurovereenkomst, maar alleen al de mogelijke stap laat zien hoe snel een kantoorbehoefte kan veranderen.
Een bedrijf kan beginnen met honderd flexibele werkplekken omdat snelheid en aanpasbaarheid op dat moment belangrijker zijn dan een eigen kantoor. Zodra de omvang van het team, de activiteiten en de langetermijnplannen duidelijker worden, kan een eigen hoofdkantoor aantrekkelijker worden.
Dat betekent niet dat het flexkantoor zijn functie heeft verloren. Integendeel: het heeft dan precies gedaan waarvoor het nodig was.
Coworking en traditionele verhuur vullen elkaar steeds vaker aan
De vastgoedsector presenteert flexibele werkplekken en traditionele kantoren nog vaak als twee concurrerende producten.
De ontwikkelingen in Singapore laten zien dat een ander perspectief logischer kan zijn.
De vastgoedroute van een internationaal bedrijf kan er steeds vaker als volgt uitzien:
eerst toetreden tot een nieuwe markt via een serviced office of coworkinglocatie. Vervolgens een lokaal team opbouwen en ontdekken welke locatie en manier van werken het beste functioneren. Indien nodig binnen het flexconcept uitbreiden. Pas daarna wordt een eigen kantoor interessant.
Flexibele kantoorruimte wordt daarmee bijna een vorm van infrastructuur voor internationale groei.
Het verlaagt de drempel op precies het moment waarop een onderneming nog weinig zekerheid heeft en juist snel moet kunnen handelen.
In sectoren zoals kunstmatige intelligentie is dat extra relevant. Teams kunnen daar in korte tijd sterk groeien en bedrijfsplannen veranderen snel. Een kantoor huren op basis van een voorspelling voor de komende vijf of tien jaar wordt lastig wanneer een organisatie niet eens exact weet hoe groot het team over achttien maanden zal zijn.
Flexibiliteit koopt in feite tijd om betere beslissingen te nemen.
Nieuwe kansen voor flexkantooroperators
Voor coworking- en serviced-officeaanbieders ontstaat hierdoor een interessante commerciële mogelijkheid.
De toekomstige flexklant hoeft niet per definitie een klein bedrijf te zijn dat vijf of tien bureaus zoekt. Het kan ook een multinational zijn die een nieuwe stad binnenkomt met vijftig, honderd of zelfs enkele honderden medewerkers.
Dat stelt andere eisen aan het product.
Grote zakelijke gebruikers verwachten privacy, beveiliging, betrouwbare IT-infrastructuur, professionele vergaderfaciliteiten en hospitality. Tegelijkertijd willen ze kunnen uitbreiden zonder hun team iedere paar maanden naar een andere locatie te moeten verplaatsen.
Sommige ondernemingen zoeken bovendien naar volledig afgescheiden verdiepingen of private suites die in de praktijk veel dichter bij een eigen hoofdkantoor staan dan bij de klassieke open coworkingruimte.
Operators die zulke oplossingen kunnen bieden, komen veel eerder in beeld tijdens de vastgoedstrategie van een groeiende onderneming. Zelfs wanneer die klant uiteindelijk naar een eigen kantoor verhuist, kan de samenwerking commercieel interessant blijven. De flexoperator heeft mogelijk jarenlang de marktintroductie ondersteund en kan daarna nog steeds ruimte bieden aan projectteams, tijdelijke medewerkers of werknemers in andere steden.
De kantoorstrategie wordt een traject in plaats van één huurcontract
Enige voorzichtigheid blijft nodig. De huidige investeringsgolf rond AI ontwikkelt zich uitzonderlijk snel. Niet iedere nieuwe vraag naar kantoorruimte vanuit technologiebedrijven zal automatisch uitgroeien tot langdurige bezetting.
Maar het onderliggende model beperkt zich niet tot AI-bedrijven.
Internationale ondernemingen willen grote en moeilijk omkeerbare vastgoedbeslissingen steeds vaker uitstellen tot zij beter begrijpen hoe hun lokale personeelsbestand, klantenkring en groei zich ontwikkelen. Flexibele kantoorruimte maakt het mogelijk om al wel fysiek aanwezig te zijn, zonder meteen een vaste omvang voor jaren vast te leggen.
Voor verhuurders, flexoperators en bedrijven vraagt dat om een andere manier van denken.
De belangrijkste vraag is niet langer of een onderneming voor coworking óf voor een traditioneel kantoor kiest. Interessanter is: welk type kantoorruimte past bij deze fase van de groei?
De activiteiten van OpenAI en Anthropic in Singapore laten zien hoe zo’n traject eruit kan zien. Flexruimte maakt een snelle marktintroductie mogelijk. Een eigen kantoor kan volgen zodra schaal en voorspelbaarheid dat rechtvaardigen.
Voor de kantorenmarkt ligt de kans daarom niet in het kiezen tussen beide modellen, maar juist in het verbinden ervan.
