Advocatenkantoor Baker McKenzie heeft een huurovereenkomst getekend voor circa 6.000 vierkante meter in een nieuwe ontwikkeling op de Amsterdamse Zuidas, en de deal is een bijna schoolvoorbeeld van waar de Nederlandse kantorenmarkt in 2026 naartoe beweegt. Het kantoor verruilt een adres van twintig jaar oud voor een gebouw dat vanaf de tekentafel is ontworpen rond duurzaamheid, welzijn en samenwerking, in een markt waar die combinatie steeds meer de toegangsprijs is geworden voor huurders in het topsegment.
Het nieuwe kantoor, The Canyon, maakt deel uit van The Harmony, een mixed-use ontwikkeling aan de Beethovenstraat die wordt gerealiseerd door ontwikkelaar Zadelhoff. Baker McKenzie gaat de begane grond huren, de volledige eerste tot en met vierde verdieping, en een deel van de vijfde. De bouw start naar verwachting begin 2027, oplevering staat gepland voor 2029 en de daadwerkelijke verhuizing voor april 2030.
Afscheid van Baker House na bijna twintig jaar
Baker McKenzie Amsterdam is sinds 2006 gevestigd in Baker House aan de Claude Debussylaan, en het kantoor is al meer dan 50 jaar in Nederland actief. Kim Tan, managing partner van Baker McKenzie Amsterdam, noemde de verhuizing bijzonder maar noodzakelijk: afscheid nemen van een langjarige thuisbasis, terwijl er wordt geïnvesteerd in een werkomgeving die beter aansluit op hoe het team vandaag daadwerkelijk werkt. Het nieuwe kantoor krijgt onder meer een auditorium voor zowel cliëntbijeenkomsten als interne evenementen, moderne gebouwtechnologie en geïntegreerde groenvoorzieningen gericht op het welzijn van medewerkers.
De keuze volgde op wat Zadelhoff omschrijft als een competitief selectieproces, waarbij The Harmony uiteindelijk won op architectuur, ruimtelijke kwaliteit en langetermijnvisie.
Duurzaamheid als doorslaggevende factor
The Canyon, ontworpen door Powerhouse Company, wordt ontwikkeld met als doel een Breeam Excellent-certificering te behalen, een van de hogere niveaus binnen het duurzaamheidskeurmerk dat in de Europese commerciële vastgoedsector wordt gebruikt. Het gebouw is ontworpen op energiezuinigheid en materiaalkeuzes die de ecologische voetafdruk beperken, en vormt het architectonische hart van The Harmony, een ontwikkeling van circa 35.000 vierkante meter bestaande uit twee gebouwen, The Canyon en The Coast, met een mix van kantoren, woningen en voorzieningen.
De ontwikkeling ligt in het Ravel-district, een van de nieuwste deelgebieden van de Zuidas, ontworpen met veel aandacht voor voetgangers en verblijfskwaliteit, met groen dat is verwerkt van binnentuinen tot gevels en daken, ontwikkeld in samenwerking met een landschapsarchitect en ecoloog.
Onderdeel van een groter patroon: Amsterdam kiest voor kwaliteit boven kwantiteit
De deal met Baker McKenzie komt in hetzelfde jaar dat de Amsterdamse gemeenteraad de nieuwe Kantorenstrategie 2026 vaststelde, waarmee de langjarige doelstelling van 125.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte per jaar formeel is losgelaten. In plaats daarvan stuurt de gemeente nu op “de juiste werkplek op de juiste locatie”: nieuwe kantoorontwikkeling wordt geconcentreerd op goed bereikbare, hoogwaardige locaties, terwijl verdere kantoorontwikkeling op minder bereikbare of kwalitatief zwakkere plekken wordt ontmoedigd.
Die redenering sluit nauw aan bij wat er in de praktijk gebeurt. Volgens cijfers van NVM Business stond begin 2026 ongeveer 9,2% van de Nederlandse kantorenvoorraad leeg of te huur/te koop, een percentage dat op het eerste gezicht op ruimte in de markt wijst. Maar dat totaalcijfer verhult een scherpere tweedeling: er is een reëel tekort aan kleinere, duurzame, hoogwaardige kantoorunits op goed bereikbare locaties, terwijl oudere en minder bereikbare panden nauwelijks nog huurders vinden. De nieuwbouw van kantoren nam in 2025 met 32% toe, maar daarmee steeg het aandeel nieuwbouw in de totale voorraad slechts van 2 naar 3%, bij lange na niet genoeg om de markt op eigen kracht te herijken. JLL gaat nog een stap verder en constateert dat 55% van de kantoorruimte die in 2026 op de Nederlandse markt komt, bestaat uit gemoderniseerde of geretrofitte bestaande gebouwen in plaats van echte nieuwbouw, een trend die naar verwachting alleen maar verder zal groeien.
Wat het betekent voor huurders en verhuurders
Voor gebruikers als Baker McKenzie is de logica steeds eenvoudiger: in een krappe arbeidsmarkt is het kantoor zelf een HR-instrument geworden, geen kostenpost. Kantoren die concurreren om dezelfde pool aan jong talent, en ruimte nodig hebben die cliëntbijeenkomsten, samenwerking en hybride roosters ondersteunt, horen bij de partijen die de zichtbare vlucht naar kwaliteit op de Zuidas en op vergelijkbare toplocaties zoals rond Utrecht Centraal aanjagen.
Voor eigenaren van oudere, minder goed bereikbare kantoorpanden is de boodschap vanuit zowel de markt als de gemeente minder comfortabel. De Amsterdamse strategie signaleert expliciet dat kantoorontwikkeling in die gebieden voortaan niet meer wordt gestimuleerd, wat de druk op eigenaren vergroot om bestaande panden te renoveren naar een hoger niveau, of te kijken naar andere functies daarvoor, een verschuiving die al zichtbaar is in de sterke toename van gemoderniseerde ruimte die de markt op komt.
Of andere internationale kantoren in de komende jaren het voorbeeld van Baker McKenzie volgen, zal een van de duidelijkste signalen zijn van hoe diep deze kwaliteitskloof daadwerkelijk gaat. Voor nu levert de Zuidas opnieuw bewijs dat in de Nederlandse kantorenmarkt van 2026 locatie en duurzaamheidscredentials net zo zwaar wegen als vierkante meters.
