Jarenlang was het draaiboek van de flexibele werkplek eenvoudig: huur een gebouw, richt het in, vul het met leden en leef van het verschil tussen wat je betaalt en wat je verdient. De Londense operator Hubflow schrijft dat script nu om. Na de aankoop van de eigendom (freehold) van zijn vlaggenschip kondigt het bedrijf twee nieuwe locaties in de City of London aan, waarmee het netwerk op tien locaties uitkomt. De boodschap is duidelijk: in flex groeien exploitatie en vastgoedbezit steeds dichter naar elkaar toe.
Twee nieuwe adressen en een eigen vlaggenschip
De cijfers zijn bescheiden, de strategie erachter niet. Hubflow voegt ongeveer 2.300 m² flexibele werkruimte toe op twee nieuwe locaties in de City of London. De eerste is circa 790 m² groot en kan worden afgenomen als kale shell, gedeeltelijk afgewerkt of volledig ingericht en direct bruikbaar. De tweede is een grotere verdieping van ongeveer 1.500 m². Daarmee telt het netwerk nu tien locaties: negen in Londen en één in Belfast.
Opvallender is de eerdere stap. Hubflow kocht de freehold van 37 Lombard Street, het vlaggenschip, dat volledig verhuurd is. De aankoop verliep via een apart investeringsvehikel, opgezet met partners waaronder Whiterock Capital, dat de groei van Hubflow al eerder financieel steunde. Hubflow zegt nu verdere aankopen in het centrum van Londen te overwegen.
Het bedrijf mikt op het premium, hospitality-gedreven segment. Kantoren worden flexibel verhuurd, met energie- en overige kosten, conciërgeservice en onderhoud inbegrepen in één prijs.
Van huurder naar huisbaas: waarom bakstenen aantrekkelijk zijn
CEO Gary McCausland stelt dat operators zich lang vooral hebben gericht op het huren van gebouwen, en dat de toekomst ligt bij een combinatie van sterke exploitatie en selectief bezit van hoogwaardig vastgoed. Die redenering is goed te volgen.
Eigen huis, eigen regels. Als je het gebouw bezit, bepaal je zelf wanneer liften, lobby’s of klimaatinstallaties worden vernieuwd. Je hoeft niet te onderhandelen met een verhuurder met andere prioriteiten, en je loopt niet het risico een succesvolle locatie kwijt te raken bij het aflopen van een huurcontract.
Investeerders houden van stenen. Flexoperators vinden vaak lastig langetermijnfinanciering, omdat hun inkomsten op korte contracten rusten terwijl hun kosten (huur) jarenlang vastliggen. Vastgoed, ondergebracht in een apart investeringsvehikel, geeft investeerders iets wat ze begrijpen: een tastbaar bezit. Hubflow zelf beschrijft de structuur als bron van langetermijnkapitaal voor verdere groei.
Het gebouw groeit mee. Een goed gerund flexgebouw kan zorgen voor hogere bezetting en huurprijzen. Wie de freehold bezit, ziet een deel van die verbetering terug in de waarde van het pand, en niet alleen in het bedrijfsresultaat.
Wie premium belooft, bouwt zelf mee. Wie hoogwaardige, hospitality-achtige werkruimte belooft, doet er goed aan het gebouw te beheersen waarin dat gebeurt.
Pas op: wie koopt, speelt ineens een ander spel
Gebouwen bezitten is een ander vak dan ze exploiteren. Vastgoed is kapitaalintensief en moeilijk snel te verkopen, en één aankoop kan veel geld vastzetten. Worden financieringen duurder of dalen kantoorwaarderingen, dan voelt een owner-operator dat op de balans en niet alleen in de maandelijkse resultatenrekening. Ook concentratie is een risico: een handvol gebouwen in één stad betekent veel blootstelling aan één markt.
Daarom is het woord “selectief” in het verhaal van Hubflow belangrijk. Het vlaggenschip kopen, een bewezen en volledig verhuurd pand, is heel iets anders dan elke locatie uit de portefeuille aanschaffen. Of het model schaalt, hangt af van discipline en van investeerders met een lange adem.
Wat u als huurder hiervan merkt (en wat u moet vragen)
Huurt u flexibele ruimte, dan is de verschuiving naar eigendom vooral goed nieuws, al zijn er een paar vragen die het waard zijn om te stellen.
- Vraag wie de eigenaar van het gebouw is. Een operator die zijn pand bezit, heeft minder reden om te vertrekken, wat meer stabiliteit voor u kan betekenen.
- Kijk naar de inrichtingsopties. Dat Hubflow shells, deels afgewerkte en volledig ingerichte verdiepingen aanbiedt, laat zien dat operators inspelen op huurders die hun eigen ruimte willen vormgeven.
- Controleer de totaalprijs. Een vaste prijs inclusief kosten, conciërge en onderhoud maakt budgetteren eenvoudiger. Vergelijk deze zorgvuldig met traditionele huurkosten.
- Denk langetermijn. Een flexibel contract in een gebouw dat de operator zelf beheert, kan een goed compromis zijn tussen wendbaarheid en zekerheid.
Het slotakkoord: de grens tussen operator en verhuurder vervaagt
Hubflow is niet de eerste flexoperator die met eigendom experimenteert, maar de stap past in een groter patroon: naarmate hybride werken volwassen wordt, lijken de winnaars de partijen die consistent hoge kwaliteit leveren en daarvoor het financiële fundament hebben. Of u nu flexkantoren exploiteert, erin investeert of ze huurt: de grens tussen “verhuurder” en “operator” vervaagt.
