De afgelopen vijf jaar is in Nederland een recordaantal kleine bedrijfsunits gebouwd. Aangejaagd door de enorme groei van zzp’ers en kleine bedrijven, bereikten de bouwvolumes historische hoogtes. Maar nu de markt tekenen van verzadiging vertoont, rijst de vraag: hoeveel bedrijfsverzamelgebouwen hebben we eigenlijk nog nodig?
Explosieve groei dankzij kleine ondernemers
Volgens het CBS kwamen er in de afgelopen tien jaar ruim 600.000 zzp’ers bij, naast een forse toename van microbedrijven. Voor hen zijn bedrijfsunits aantrekkelijk: flexibel, relatief betaalbaar en vaak een slimme combinatie van werkplaats, kantoor en opslag. Tijdens de coronaperiode versterkte de groei nog verder door de opkomst van webshops.
Ontwikkelaars speelden daar gretig op in. Dankzij de lage rente tot 2022 was financiering eenvoudig, en veel projecten waren al vóór de bouw grotendeels verkocht. Beleggers zagen hoge rendementen en stapten massaal in.
Hoge opbrengst per vierkante meter
Bedrijfsverzamelgebouwen leverden de afgelopen jaren flinke winsten op. De compacte units benutten kavels maximaal en zijn snel en goedkoop te realiseren. Toch kent dit succes een keerzijde. De bouweisen zijn vaak beperkt, wat risico’s geeft voor kwaliteit en brandveiligheid. Ook kampen gemeenten met extra handhavingslasten, omdat activiteiten in zulke gebouwen minder zichtbaar zijn.
Markt raakt verzadigd
Uit cijfers van NVM Business blijkt dat er tussen 2020 en 2024 liefst 2,2 miljoen m² aan bedrijfsunits is gebouwd, ruim drie keer zoveel als in de vijf jaar daarvoor. Daarbij worden de units steeds kleiner, gemiddeld nog maar 103 m², waardoor het aanbod stijgt, maar de concurrentie voor andere bedrijven om bouwkavels toeneemt.
Makelaars signaleren nu een omslagpunt. Het aanbod in de kleinere segmenten groeit fors en de verhuur en verkoop verlopen moeizamer. Huurprijzen dalen en beleggers accepteren kortere contracten of minder gewenste huurders.
Spanningsveld met andere bedrijven
De opmars van bedrijfsverzamelgebouwen verdringt andere ondernemingen die ruimte nodig hebben voor uitbreiding. Ontwikkelaars kunnen vaak meer betalen voor kavels, waardoor productiebedrijven en logistieke partijen achter het net vissen. Bovendien vestigen zich in bedrijfsunits vaak bedrijven die ook in een kantooromgeving zouden passen, waardoor de toegevoegde waarde voor bedrijventerreinen onder druk staat.
Lokale regie noodzakelijk
Ondanks de overduidelijke signalen van overaanbod ontbreekt een landelijke discussie over dit fenomeen, in tegenstelling tot de ‘verdozing’ van logistiek vastgoed. Slechts enkele gemeenten, zoals Deventer en Etten-Leur, hebben inmiddels tijdelijke bouwstops ingesteld.
Volgens makelaars is het cruciaal dat gemeenten lokaal beter sturen op de behoefte aan bedrijfsruimte. Zonder visie dreigt de markt zich te overschreeuwen en groeit het risico op structurele leegstand.
Balans vinden
Bedrijfsverzamelgebouwen hebben zonder twijfel een belangrijke rol gespeeld in het faciliteren van ondernemerschap. Maar nu de groei omslaat, is het moment gekomen om scherper te kijken naar de balans: hoe zorgen we dat de schaarse ruimte beschikbaar blijft voor álle bedrijven die willen groeien?
