Al zo’n tien jaar houdt de Franse operator Work & Share zich aan een eenvoudige regel: werkplekken exploiteren, geen panden bezitten. Het bedrijf bouwde een netwerk van flexkantoren in de voorsteden rond Parijs, recent nog met nieuwe vestigingen in Cachan en Villejuif, zonder ook maar één gebouw te kopen.
Deze week ging die regel voor het eerst overboord. Work & Share heeft een strategisch belang genomen in een vastgoedfonds, en dat zit niet in Parijs maar in West-Afrika. Via zijn investeringsvehikel Work & Share Venture stapt het in AWIP II, het tweede fonds van AfricaWorks Investment Partners. Dat fonds koopt en ontwikkelt gebouwen voor coworking, coliving en hospitality.
Op zichzelf is het een bescheiden deal. Als signaal is hij interessanter. Hij laat zien waar flexoperators nu groei zien, en hoe anders het product buiten Europa wordt gebouwd.
De deal in het kort
AfricaWorks, opgericht in 2019, is een van de grootste coworkingoperators van Afrika, met vestigingen in onder meer Abidjan, Accra, Dakar, Lagos, Lusaka, Nairobi, Kaapstad en Johannesburg. In 2025 richtten oprichters Grégoire Schwebig en Anthony Anziani AWIP op als aparte vastgoedtak. Het doel is niet panden te huren, maar de gebouwen te bezitten die de operator vult.
Het tweede fonds is gesloten op 25 miljoen dollar aan eigen en vreemd vermogen, opgehaald bij zo’n twaalf investeerders. Naast Work & Share-oprichters Emmanuel en Matthieu Russel doet ook Robert Daussun van private-equityhuis LBO France mee. Het fonds wil vier tot vijf gemengde gebouwen kopen of ontwikkelen, vooral in Abidjan (Ivoorkust) en Dakar (Senegal), en mikt op een rendement (IRR) van 25% per object.
Het eerste fonds haalde in 2025 8 miljoen dollar op en is al volledig geïnvesteerd in twee gebouwen, één in Dakar en één in Lagos. Beide moeten in het eerste kwartaal van 2027 opengaan.
Waarom West-Afrika? Volg het rendementsverschil
Matthieu Russel was er open over. In West-Afrika kan het rendement op commercieel vastgoed boven de 20% uitkomen, ver boven wat beleggers in Europa halen. Nu Europese kantoorrendementen onder druk staan door hogere rente en een overschot aan verouderde panden, is dat verschil moeilijk te negeren.
Het structurele verhaal erachter is minstens zo belangrijk. Veel West-Afrikaanse zakensteden combineren een jonge, snelgroeiende beroepsbevolking met een tekort aan moderne, direct bruikbare kantoorruimte. Voor internationale bedrijven, start-ups en ngo’s lost een flexwerkplek meer op dan alleen de vraag hoe lang je wilt huren. Ze krijgen vanaf dag één betrouwbare stroom, snel internet en professionele dienstverlening, zonder langdurige inrichting. Flex is daar dus geen niche, maar vaak de meest praktische manier om een team aan de slag te krijgen.
Coworking, hotel en dakterras in één gebouw
Het meest opvallend is het product zelf. Het eerste gebouw van AWIP in Dakar, in de wijk Mermoz, geeft een goed beeld. Het pand beslaat 5.000 m², kostte zo’n 10 miljoen dollar en combineert ongeveer 150 coworkingplekken met 40 aparthotelkamers, een dakterras, een restaurant en een zwembad.
In Europa schuiven operators langzaam richting een mix van werken en hospitality, vaak door bestaande gebouwen om te bouwen. In West-Afrika wordt die mix vanaf het begin ingetekend. De inkomsten komen uit meerdere bronnen tegelijk: werkplekabonnementen, korte verblijven voor zakenreizigers, horeca en evenementen. Dat spreidt het risico en haalt meer uit elke vierkante meter. Europese operators die worstelen met halflege vergaderzalen zullen dat herkennen.
De keerzijde van 20%
Hoge rendementen komen zelden zonder voorwaarden. Beleggers in deze markten lopen valutarisico, politieke onzekerheid en hebben minder mogelijkheden om uit te stappen dan in Parijs of Amsterdam. Er is wel enige buffer: de West-Afrikaanse CFA-frank in Senegal en Ivoorkust is gekoppeld aan de euro, maar dat geldt niet voor Nigeria. Daarnaast is er uitvoeringsrisico: geen van de gebouwen uit het eerste fonds is al in bedrijf, dus het model moet zich in de praktijk nog bewijzen.
Voor Work & Share is het belang vooral een strategische zijweddenschap en geen koerswijziging. De kern blijft Île-de-France, waar het bedrijf nieuwe vestigingen blijft openen. Maar het krijgt wel een plek op de eerste rij in een van de snelst ontwikkelende flexmarkten ter wereld.
Wat Europese operators hiervan kunnen leren
De bredere les is dat de grens tussen operator en belegger vervaagt. Operators weten als geen ander welke gebouwen werken, welke locaties vollopen en wat leden willen betalen. Die kennis gebruiken om te investeren, al is het met een minderheidsbelang in andermans fonds, is een logische volgende stap.
Voor operators in Nederland en de rest van Europa is de vraag niet per se of ze naar Afrika moeten kijken. De vraag is of hun eigen kennis meer waard is dan de huurmarge die ze nu verdienen.
Conclusie
Een coworkingoperator uit de Parijse voorsteden die investeert in gebouwen in Dakar en Abidjan klinkt als een curiositeit. In de praktijk laat het zien waar flex naartoe gaat: naar gemengde concepten, naar operators die ook beleggen, en naar markten waar de vraag naar goede werkplekken sneller groeit dan het aanbod. De eerste echte test volgt begin 2027, als de eerste AWIP-gebouwen hun deuren openen.
