Een coworkinglocatie in Barcelona bewijst deze week wat de flexbranche het hele jaar al beweert: geef zakelijke huurders een privékantoor met service in plaats van een bureau in een open ruimte, en ze nemen het bijna net zo snel in gebruik als je het kunt bouwen.
Het Spaanse flexmerk L’illa & Co. heeft een derde verdieping toegevoegd aan zijn locatie in het L’illa Diagonal-complex, een van de drukste gemengde zakendistricten van Barcelona aan de Avinguda Diagonal. De nieuwe verdieping, met de naam “A Mida” (Catalaans voor “op maat gemaakt”), is volledig gewijd aan managed offices. Volgens de operator was de verdieping op de allereerste dag al voor meer dan 80% bezet.
Op papier is het een klein verhaal over één locatie. Maar het is een treffend momentopname van waar een flink deel van de flexibele kantorenmarkt in 2026 naartoe beweegt: weg van pure coworking en richting private, servicegerichte kantoren die toch de flexibiliteit, community en ondersteunende diensten van een gedeeld gebouw behouden.
Vier uitbreidingen in vier jaar vertellen hun eigen verhaal
L’illa & Co. opende in maart 2022 op ongeveer 1.000 vierkante meter. Nog datzelfde jaar groeide de locatie naar 1.600 m², en in 2024 naar 3.100 m² verdeeld over twee verdiepingen. De nieuwe managed office-verdieping brengt het totaal op 4.500 m² over drie verdiepingen, meer dan vier keer de oppervlakte bij opening, allemaal op één adres.
Die groeicurve zegt minstens zoveel als het bezettingscijfer zelf. Een operator breidt een locatie zelden vier keer in vier jaar uit, tenzij de onderliggende vraag steeds groter blijft dan het aanbod. In dit geval kozen de eigenaar van het pand en de flexoperator er blijkbaar voor om op de nieuwste verdieping iets anders te testen: in plaats van nog meer open bureaus en gedeelde vergaderruimtes, private kantoren die op maat zijn gebouwd en gebrand voor één huurder.
Het concept zelf is niet nieuw. Managed offices, ook wel “op maat gemaakte” of “serviced” kantoren genoemd, bestaan al jaren naast traditionele coworking. Wat hier opvalt, is het vraagsignaal: een operator die een speciale managed office-verdieping toevoegt aan een al volwassen locatie, en die binnen no time grotendeels vult.
Eén pand, twee specialisten die elkaar aanvullen
L’illa & Co. is eigendom van Indicesa L’illa, het bedrijf achter het bredere L’illa Diagonal-complex, een gemengd ontwikkelingsproject met meer dan 170 winkels en restaurants, twee viersterrenhotels, kantoren en publieke voorzieningen, met tram, bus, metro en een hogesnelheidstreinstation op ongeveer tien minuten lopen. Het flexconcept zelf wordt beheerd door Savills Flex, de flexibele-werkruimte-tak van het internationale vastgoedadviesbureau Savills, dat ook het ontwerp van elke uitbreiding tot nu toe heeft verzorgd.
Die combinatie, een vastgoedeigenaar met een landmark-gebouw samen met een gespecialiseerde flexoperator die de dagelijkse werkruimte runt, is een structuur die in heel Europa steeds vaker voorkomt. In plaats van flexibele werkruimte als bijzaak te behandelen, halen verhuurders operators binnen die verstand hebben van vraag, prijsstelling en community management, terwijl ze zelf eigenaar blijven van het onderliggende vastgoed. Savills Flex positioneert zich precies in die rol: samenwerken met vastgoedeigenaren om flexibele aanbiedingen te bouwen en te runnen, zonder zelf gebouwen te bezitten.
Privéruimte zonder de flexibiliteit in te leveren
De aantrekkingskracht van een managed office is vrij eenvoudig uit te leggen. Een bedrijf dat groeit, of niet precies weet hoeveel ruimte het over twaalf maanden nodig heeft, zit niet te wachten op het meerjarige huurcontract en de kapitaaluitgaven van een traditioneel kantoor. Maar het wil ook niet altijd dat het hele team op een open coworkingverdieping werkt, naast tientallen andere bedrijven. Een managed office combineert het beste van twee werelden: een private, van eigen huisstijl te voorzien ruimte op maat van de huurder, verpakt in de flexibiliteit en gedeelde infrastructuur van een coworkingoperator, van vergaderruimtes en receptie tot IT en community-evenementen.
Ook voor verhuurders en operators is de businesscase aantrekkelijk. Managed offices leveren doorgaans een hogere omzet per vierkante meter op dan open coworkingbureaus, terwijl huurders nog steeds kortere verplichtingen aangaan dan bij een conventioneel huurcontract. Dat patroon duikt de laatste jaren herhaaldelijk op in Europese marktdata over flexibele werkruimte, waarbij managed office-oppervlakte in verschillende grote steden aanzienlijk sneller groeit dan open coworkingoppervlakte.
De uitbreiding van L’illa & Co. in Barcelona is een concrete illustratie van dat patroon in de praktijk: één locatie, vier jaar lang gevolgd, die in real time laat zien hoe de verschuiving van gedeelde bureaus naar privé, servicegerichte ruimte plaatsvindt, op een verdieping die vol raakte voordat de inkt op het huurcontract droog was.
De les voor operators met een volwassen locatie
Voor flexoperators en verhuurders elders in Europa is de les niet per se “bouw morgen een managed office-verdieping.” Het is eerder dat volwassen coworkinglocaties met een hoge bezettingsgraad mogelijk meer groeiruimte hebben dan operators denken, niet door meer gedeelde bureaus toe te voegen, maar door een ander product te creëren voor huurders die uit hun flexplek zijn gegroeid, maar nog niet klaar zijn voor een langlopend huurcontract.
De Diagonal-corridor in Barcelona is een gevestigd, veelgevraagd zakendistrict, wat ongetwijfeld heeft geholpen om de nieuwe verdieping snel te vullen. Maar het onderliggende signaal, huurders die privéruimte willen zonder flexibiliteit in te leveren, speelt zich ver buiten Spanje af.
