Flex heeft een imagoprobleem. Voor sceptici klonk “30% van de kantorenvoorraad wordt flexibel in 2030” altijd als een kop die bedoeld was om clicks te genereren, niet als een serieuze voorspelling. Maar toen JLL’s Scott Homa dat getal ontleedde tijdens de keynote van de Global Workspace Association (GWA)-conferentie in Denver, bleek het verhaal interessanter dan de soundbite. De 30% was nooit een voorspelling van hoeveel flexruimte er daadwerkelijk gebouwd zou worden. Het was een vraagcijfer. Toen JLL huurders vroeg hoe ze hun portefeuille het liefst verdeeld zagen tussen langlopende huurcontracten en flexibele ruimte, gaven ze aan dat ze ongeveer een derde flexibel wilden hebben.
Dat onderscheid is belangrijk, want het herkadert het hele gesprek over waar de flex-markt naartoe gaat. Homa, die het Amerikaanse vastgoedonderzoek van JLL leidt, deelde het podium met Will Sanford, Director of Coworking bij Yardi. Beide bedrijven volgen de markt met verschillende datasets en methodieken, maar toen ze hun cijfers naast elkaar legden, kwamen ze bijna exact op hetzelfde punt uit. Voor operators, vastgoedeigenaren en enterprise-huurders die de flex-markt correct willen inschatten, is die overeenstemming het overwegen waard.
Flex is nog maar 2,3% van de Amerikaanse kantorenvoorraad
Volgens de data van Yardi vertegenwoordigt flexibele kantoorruimte ongeveer 2,3% van de Amerikaanse kantorenvoorraad die het bedrijf volgt, zo’n 15,4 miljoen vierkante meter, verspreid over naar schatting 9.400 locaties en 4.300 operators. Dat cijfer omvat niet eens de spec suites die vastgoedeigenaren zelf runnen, of andere flexibele producten die rechtstreeks door gebouweigenaren worden aangeboden.
Londen geldt in de branche als de standaard voor een volwassen flex-markt, met zo’n 10% van de totale kantorenvoorraad, omdat de stad al langer met flex bezig is dan de VS. Manhattan heeft ter vergelijking ongeveer dubbel zoveel totale kantoorvierkante meters als Londen, maar een veel kleiner flex-aandeel. Als Manhattan Londens 10% zou evenaren, zou de markt volgens het panel tot acht keer de huidige coworking-voorraad kunnen dragen. Beide sprekers benadrukten dat deze vergelijking niet één-op-één op te schalen is naar elke Amerikaanse markt. Toch vertegenwoordigt het verschil tussen 2,3% en zelfs een bescheiden opmars richting dubbele cijfers een aanzienlijke groeimarge. Homa’s “30% in 2030” blijft misschien buiten bereik, maar de richting is onmiskenbaar.
De snelste groei zit bij kleine operators
Een van de meer verrassende bevindingen uit de sessie gaat over wie er op dit moment daadwerkelijk uitbreidt. De 100 grootste operators voegden de afgelopen drie jaar 8% meer locaties toe, een solide groei, maar bepaald niet spectaculair. Operators met slechts twee tot zes locaties voegden in diezelfde periode juist 88% meer locaties toe, veruit het snelst groeiende segment dat tijdens de sessie werd gevolgd. Dat is een betekenisvol signaal voor de branche: de volgende groeigolf in flex komt mogelijk niet primair van de bekende namen, maar van kleinere, wendbaardere operators die doorgroeien van één succesvolle locatie naar een regionale voetafdruk.
Flex staat op plek vier op het verlanglijstje van huurders, maar dat is nog altijd een sterke positie
JLL’s 2026 Occupier Pulse Survey vroeg enterprise-huurders waar ze op letten bij het beoordelen van een gebouw. Respondenten konden meerdere antwoorden aanvinken, en de top drie waren vervoer en parkeren (46%), eten en drinken (46%) en beveiliging (44%), de basisvoorwaarden waarzonder een gebouw niet eens op de shortlist van een huurder komt. Flexibele werkruimte kwam op de vierde plek, genoemd door 27% van de respondenten, vóór conferentiefaciliteiten, buurtvoorzieningen, conciërgeservices en sportfaciliteiten.
Het inzicht dat bij het publiek bleef hangen: flex is een onderscheidende factor, nog geen harde eis. Huurders eisen geen coworking-ruimte in het gebouw, maar ze willen het er wél zien, omdat het hen overloopcapaciteit geeft, ruimte om personeel onder te brengen tijdens een verbouwing, goed ontworpen vergaderruimtes, en een locatie voor offsites, allemaal zonder in te teren op hun eigen gehuurde vierkante meters. Voor vastgoedeigenaren die nog twijfelen over investeren in een flex-aanbod, is die ranglijst een nuttig gegeven: flex staat nu direct achter de echte basisbehoeften in wat huurders zeggen te willen van een gebouw.
Enterprise-huurders kopen een relatie, geen plattegrond
Misschien wel de opvallendste anekdote uit de sessie kwam van Yardi’s Will Sanford, die een gesprek beschreef met het hoofd vastgoed van een snelgroeiend AI-bedrijf, wiens voetafdruk in slechts twee jaar tijd groeide van 23.000 naar bijna 186.000 vierkante meter. Die huurder verbindt zich zelden voor meer dan 24 maanden aan een locatie en installeert eigen toegangs- en beveiligingssystemen zodra een huurcontract langer dan 12 maanden loopt. Haar boodschap, zoals Sanford die overbracht, was simpel: ze zoeken operating partners die met hen mee kunnen schalen.
Dat soort huurders koopt geen vierkante meters, ontwerp of meubelkwaliteit. Ze kopen vertrouwen dat een operator snel kan schakelen, het account goed kan beheren en kan meebewegen met snel veranderende behoeften. Dat is niet voor elke flex-aanbieder weggelegd, maar voor operators die achter snelgroeiende enterprise-klanten aan gaan, is het een duidelijk signaal van wat de deal daadwerkelijk sluit.
Wat dit betekent voor de markt
Samen schetsen deze vier datapunten het beeld van een flex-markt die nog vroeg in haar groeicurve zit, het snelst groeit bij kleinere operators, steeds meer gewaardeerd wordt door vastgoedeigenaren als verhuurinstrument, en door enterprise-huurders steeds meer wordt beoordeeld op relatiekwaliteit in plaats van vierkante meters. Voor iedereen die de richting van de kantorenmarkt volgt, of het nu operators zijn die uitbreiding overwegen, vastgoedeigenaren die een flex-investering afwegen, of enterprise-huurders die hun volgende stap plannen, bieden deze cijfers een nuttige, datagedreven realitycheck over hoeveel ruimte de sector nog heeft om te groeien.
