Jarenlang vertelde de flexwerkplekbranche zichzelf een verhaal over snelheid. Panden binnenhalen, lange huurcontracten tekenen, de bureaus vullen we later wel. Durfkapitaal betaalde de expansie en in de krantenkoppen ging het over vierkante meters, niet over winst. Hoe dat afliep voor de bekendste naam uit de sector weten we allemaal. Het faillissement van WeWork in 2023 werd het schoolvoorbeeld van groei die sneller gaat dan het verdienmodel.<\/p>\n
Nu gaat er een heel ander verhaal rond. In een recente podcast van Coworking Europe vertelde Adam Zvada, oprichter en CEO van de Tsjechische operator Scott.Weber Workspace, hoe zijn bedrijf al ruim tien jaar groeit zonder schulden. Volgens hem lagen de EBITDA-marges in die periode bijna altijd rond de 20%. Het is niet het meest spectaculaire groeiverhaal in de markt, en misschien is dat precies waarom investeerders opletten.<\/p>\n
Scott.Weber werd in 2009 opgericht in Praag. Het bedrijf exploiteert nu 17 locaties met samen ongeveer 75.000 m\u00b2. Er werken meer dan 10.000 mensen van zo\u2019n 1.200 bedrijven, en Scott.Weber claimt ongeveer 40% van de Tsjechische flexmarkt. Als vier nieuwe centra doorgaan, groeit de portefeuille naar 21 locaties en bijna 80.000 m\u00b2.<\/p>\n
Opvallender is hoe het bedrijf daar kwam. Zvada leende niet, maar investeerde de cashflow van bestaande locaties in nieuwe. Dat ging in het begin langzamer, maar elke nieuwe vestiging werd in feite betaald door de vorige. Toen de kasstroom sterk genoeg was, kwamen overnames binnen bereik. Zo groeide een lokaal merk uit tot marktleider in een markt die zich consolideert.<\/p>\n
Dat is geen detail in een branche waarvan het grootste risico de kloof is tussen langlopende huurverplichtingen en kortlopende klantcontracten. Schulden vergroten die kloof, terwijl een model dat op eigen kasstroom draait hem verkleint. Als de vraag tegenvalt, heeft een operator zonder bankconvenanten meer ruimte om af te wachten, opnieuw te onderhandelen of de storm uit te zitten.<\/p>\n
Het tweede deel van het model is de positionering. Zvada noemt Scott.Weber steeds vaker een hospitalitybedrijf in plaats van een vastgoedbedrijf. Het aanbod rust op drie pijlers: klantzorg, gastvrijheid en lifestyle. Naast bureaus en vergaderzalen krijgen leden horeca, wellness, fitness en events. Het vlaggenschip is een gerenoveerd monumentaal pand uit 1905 aan het N\u00e1m\u011bst\u00ed Republiky in hartje Praag, dat onlangs een Tsjechische Office of the Year-prijs won in de categorie hub en coworking.<\/p>\n
Daar zit een duidelijke financi\u00eble logica achter. Een bureau is inwisselbaar, een consequent uitstekende ervaring niet. Zvada vergelijkt het met premium hotels, waar gasten graag meer betalen omdat ze weten wat ze krijgen. Het bedrijf heeft zo\u2019n 150 medewerkers, van wie een flink deel op het hoofdkantoor werkt aan productontwikkeling, klantbeleving en operationele processen. Scott.Weber investeert dus in zijn operationele platform en niet alleen in stenen.<\/p>\n
Het model heeft wel een zwakke plek. Premium service kost geld, aan personeel en aan inrichting. Zvada geeft zelf toe dat klanten die prijzen per werkplek vergelijken de meerwaarde niet altijd meteen zien en die vaak pas ontdekken als ze er eenmaal zitten. Voor operators die dit model willen overnemen, is dat een commerci\u00eble uitdaging om serieus te nemen.<\/p>\n
De timing van dit gesprek is geen toeval. Flex is volwassen geworden. Grote bedrijven zien flexibele kantoren inmiddels als een normaal onderdeel van hun vastgoedstrategie, en investeerders begrijpen het model en de risico\u2019s veel beter dan vijf jaar geleden.<\/p>\n
Verschillende investeerders zoeken verschillende dingen. Private equity wil terugkerende omzet en voorspelbare kasstromen. Strategische operators willen versnipperde markten consolideren. Hotelgroepen zien flexwerkplekken als een logische uitbreiding van wat ze al doen. Een lange staat van dienst als winstgevend bedrijf geeft een operator als Scott.Weber in al die gesprekken een sterke positie. Het bedrijf heeft ook zijn eerste managementovereenkomst met een verhuurder getekend, voor een premium locatie in Praag. Zo kan het groeien zonder nieuwe huurverplichtingen aan te gaan.<\/p>\n
E\u00e9n kanttekening hoort erbij. Zvada\u2019s betoog gaat over gevestigde, winstgevende operators en niet over de hele sector. Een marge van 20% in Praag bewijst niet dat elke coworkingruimte interessant is voor investeerders. Het laat wel zien hoe een investeerbaar flexbedrijf eruitziet.<\/p>\n
Je hoeft niet in Praag te zitten of 17 locaties te runnen om van deze aanpak te leren.<\/p>\n
De flexbranche heeft niet minder ambitieuze operators nodig, maar meer operators die hun cijfers kunnen laten zien. Nu de consolidatie in Europa versnelt, zijn het de operators met een gezonde balans en stabiele marges die hun partners kiezen, in plaats van gekozen te worden.<\/p>\n[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
[vc_row type=”in_container” full_screen_row_position=”middle” column_margin=”default” column_direction=”default” column_direction_tablet=”default” column_direction_phone=”default” scene_position=”center” text_color=”dark” text_align=”left” row_border_radius=”none” row_border_radius_applies=”bg” overflow=”visible” overlay_strength=”0.3″ gradient_direction=”left_to_right”…<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":2816,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[18],"tags":[],"class_list":["post-2818","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-industry-insight-nl"],"yoast_head":"\n