De afgelopen twee jaar ging het verhaal over de kantorenmarkt vooral over gebruikers: terug-naar-kantoor-beleid, de opmars van flexwerken, de langzame terugkeer naar binnensteden. Deze week verschoof de aandacht naar de andere kant van de balans. De obligatiemarkt herinnerde ons eraan dat kantoren niet alleen gebouwen zijn waar mensen werken. Het zijn ook activa die met vreemd vermogen gefinancierd worden, en dat vreemd vermogen is plotseling een stuk duurder geworden.<\/p>\n
Op woensdag bereikte de Amerikaanse 10-jaarsrente, de benchmark waarop het grootste deel van de commerci\u00eble hypotheekprijzen is gebaseerd, 5,3%, het hoogste niveau sinds 2002, na de grootste kwartaalstijging sinds 1994. Tijdens Bisnow’s National Commercial Real Estate Finance Event in New York waren financiers en investeerders onomwonden: deals die een maand geleden nog logisch waren, werken tegen de huidige tarieven mogelijk niet meer. De “verleng-en-doe-alsof”-strategie waarmee veel noodlijdende kantoorleningen sinds de pandemie overeind zijn gehouden, lijkt eindelijk tegen zijn grenzen aan te lopen.<\/p>\n
Eind februari stond de Amerikaanse 10-jaarsrente nog onder de 4%. In mei kwam de rente boven de 4,5% uit, rond de septembervergadering van de Federal Reserve werd de psychologisch belangrijke grens van 5% doorbroken, en sindsdien blijft het rendement stijgen. Oorzaken: inflatiezorgen door stijgende olieprijzen en een aanhoudende handelsoorlog, een opvallend veerkrachtige arbeidsmarkt die de Fed terughoudend maakt met renteverlagingen, en een Amerikaanse staatsschuld die in augustus de grens van 40 biljoen dollar overschreed, wat extra druk zet op langlopende rentetarieven.<\/p>\n
Voor kantooreigenaren is dat van groot belang. Vrijwel elke commerci\u00eble hypotheek, leningsverlenging en herfinanciering wordt geprijsd op basis van deze benchmark. Wanneer die binnen enkele weken met 75 basispunten stijgt, zoals een financier tijdens het Bisnow-event aangaf, zet dat de hele markt op scherp: kredietnemers wachten af, financiers verscherpen hun acceptatiecriteria, en taxaties die de nieuwe realiteit nog niet hebben ingehaald, ogen steeds optimistischer dan gerechtvaardigd.<\/p>\n
Sinds 2020 hebben veel kantooreigenaren met activa onder water of met marginale waarde liever gekozen voor verlenging van hun lening dan voor herfinanciering of verkoop met verlies, een patroon dat in de sector bekendstaat als “extend-and-pretend”. Financiers tijdens het Bisnow-event gaven aan dat hun geduld opraakt. Banken vragen kredietnemers steeds vaker om extra eigen vermogen in te brengen in ruil voor aanpassingen van de lening, terwijl private-creditfondsen, die de afgelopen jaren steeds vaker inspringen waar traditionele banken terugtrekken, meer noodlijdende kantoorschuld overnemen, en in sommige gevallen ook de panden zelf.<\/p>\n
Er is ook een veelzeggende verschuiving in het gedrag van kredietnemers zichtbaar. Toen private-creditpartijen klanten recent waarschuwden dat de rente verder zou stijgen, besloten sommige eigenaren die eerder op verlenging hadden ingezet plotseling hun lening vervroegd af te lossen, uit angst later tegen nog hogere tarieven te moeten herfinancieren. Dat is een teken dat zelfs voorzichtige eigenaren het huidige renteniveau steeds meer als de nieuwe norm beschouwen, in plaats van als een tijdelijke piek om af te wachten.<\/p>\n
Het meest ingrijpende onderdeel van dit verhaal voor de kantorensector is misschien wel de waardering. Deelnemers aan het Bisnow-event waren het erover eens dat taxaties de impact van hogere financieringskosten nog niet volledig hebben verwerkt, en dat vastgoedwaarden waarschijnlijk verder zullen dalen naarmate financiers conservatiever acceptievoorwaarden gaan hanteren en lagere hefboomwerking eisen. Voor eigenaren die op het hoogtepunt van de markt kochten of herfinancierden, is dat een lastige positie: hoe langer de hoge rente aanhoudt, hoe groter het risico op gedwongen verkoop.<\/p>\n
Maar een correctie in de waarderingen is niet alleen slecht nieuws voor de markt. Kapitaalkrachtige investeerders, partijen met cash beschikbaar en zonder dringende herfinancieringsdeadline, krijgen een zeldzame kans om kantoorvastgoed te verwerven tegen een aanzienlijk lagere instapwaarde dan een of twee jaar geleden. Verschillende financiers noemden dit een gezonde, zij het pijnlijke, correctie: een markt die lang overeind is gehouden door verlengingen en optimisme, wordt eindelijk herijkt op basis van re\u00eble, houdbare prijzen.<\/p>\n
Voor aanbieders van flexibele werkruimte is dit soort ontwrichting historisch gezien vruchtbare grond geweest. Noodlijdende kantoorgebouwen die van eigenaar wisselen tegen lagere waarderingen trekken vaak nieuwe eigenaren aan, vaak private-equity- of creditfondsen, die opener staan voor herpositionering van ruimte, bijvoorbeeld door verdiepingen te bestemmen voor managed offices of coworkingoperators, in plaats van vast te houden aan huurprijzen van v\u00f3\u00f3r de pandemie. Europa gaf deze herfst al een voorproefje van deze dynamiek, waarbij kopers snel onderbenutte kantoorverdiepingen koppelden aan flexibele werkruimtemerken, tegen een fractie van eerdere waarderingen.<\/p>\n
Operators die uitbreiding overwegen, doen er goed aan te letten op welke panden de komende maanden van eigenaar wisselen, in plaats van alleen te kijken naar wat formeel in de markt wordt gezet: noodlijdende verkopen lopen vaak via private kanalen, ruim voordat ze de open markt bereiken. Voor eigenaren met goed presterende gebouwen is de boodschap even duidelijk: financiers belonen goed verhuurde, goed beheerde panden met een gediversifieerde bezetting, en flexibele werkruimte wordt daarbij steeds vaker gezien als integraal onderdeel van die strategie, niet als bijzaak.<\/p>\n
Een kwart procentpunt verschil in het rendement op een staatsobligatie voelt abstract, tot het opduikt in een herfinancieringsofferte of een vastgelopen deal. De stijging naar het hoogste niveau in 24 jaar deze week is een herinnering dat het herstel van de kantorenmarkt nooit alleen draaide om terug-naar-kantoor-beleid. Het is ook een functie van wat vreemd vermogen kost. Voor eigenaren met leningen die de komende 12 tot 18 maanden aflopen, is dit het moment om herfinancieringsscenario’s door te rekenen op basis van de huidige rente, niet die van vorig jaar. Voor investeerders en flexoperators met kapitaal achter de hand, is dit misschien wel het moment waarop de markt heeft gewacht.<\/p>\n[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
[vc_row type=”in_container” full_screen_row_position=”middle” column_margin=”default” column_direction=”default” column_direction_tablet=”default” column_direction_phone=”default” scene_position=”center” text_color=”dark” text_align=”left” row_border_radius=”none” row_border_radius_applies=”bg” overflow=”visible” overlay_strength=”0.3″ gradient_direction=”left_to_right”…<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":2692,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[18],"tags":[],"class_list":["post-2694","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-industry-insight-nl"],"yoast_head":"\n